Кто такие чмаки и почему перекраивается рынок застройщиков Барнаула

Кто такие чмаки и почему перекраивается рынок застройщиков Барнаула
Дмитрий Дворядкин
Кто такие чмаки и почему перекраивается рынок застройщиков Барнаула
Кто такие чмаки и почему перекраивается рынок застройщиков Барнаула
Кто такие чмаки и почему перекраивается рынок застройщиков Барнаула
Кто такие чмаки и почему перекраивается рынок застройщиков Барнаула
Фото: www.amic.ru
"Наши застройщики не прислушиваются к требованиям рынка и покупатели уходят к более гибким конкурентам", - эксперт

Жилищный вопрос всегда актуален для человечества. Сколько стоит квадратный метр, сколько строят и какого качества, где купить подешевле, а продать подороже — редакцию ИА "Амител" тоже волнуют эти вопросы. Мы попросили ответить на них президента Союза риэлторов Барнаула и Алтая Дмитрия Дворядкина. А он кроме этого рассказал нам еще и о переделе рынка застройщиков Барнаула и о том, кто такие чмаки нашего города.

Игра по-новому

Корреспондент: Дмитрий Анатольевич, сегодня разные эксперты говорят по-разному — то падают цены на жилье, то растут. Частные дома, мол, вообще не продаются, а застройщики в полном кризисе. Вы владеете всей информацией в этой области, что на самом деле происходит с рынком недвижимости?

Дмитрий Дворядкин: Чтобы говорить о сегодняшней ситуации на рынке, нужно вспомнить, как мы к ней пришли. Не так давно был 2014-й год, когда все было сыто и богато. Люди скупали квартиры целыми подъездами. Был другой уровень застройщиков и другой уровень риэлторов. Но пришел кризис, и с марта 2015-го года цены начали падать на все: на жилую недвижимость, нежилую, коммерческую. И продолжают падать до сих пор. А на дворе уже 2018-й год. Особенно серьезно кризис отразился на застройщиках. Причем рынок за это время перестроился и застройщики старого формата почувствовали сложности...

Корр.: Подождите, что значит "застройщики старого формата"?

  • Ввод жилья на Алтае за первый квартал 2018 года увеличен в 2,3 раза‍ В Барнауле введено более 70% общего объема жилья - 147,8 тысячи кв. метров 1178 2
  • ДД : Это большие строительные компании, они долгое время были крупнейшими застройщиками нашего города. А сейчас появились девелоперы, цель у которых не столько, чтобы строить, а чтобы выгодно продать. Они находят фирму-подрядчика, которая им строит то что требуется, а потом они выгодно это продают.

    До 2014-го года такие компании не были у нас заметны. А сегодня они выходят в лидеры, потому что ориентированы на конечного потребителя. Они динамично подстраиваются под требования рынка. Например, в одном доме они закладывают достаточно студий и малогабаритных квартир, а в другом доме появляются уже четырехкомнатные квартиры, или "евротрешки". То есть каждый дом — а сегодня на строительство дома в среднем уходит год-полтора — застройщики рассматривают с точки зрения заработка и работы "под клиента".

    Корр.: То есть рынок меняется и меняются его участники...

    ДД.: Да. Так получилось, что 2017-й год тоже стал в какой-то степени переломным: до июня рынок был в стагнации, а с июня пошло оживление. Причем вторичное жилье и осталось в стагнации, но цены на него перестали падать. И этот звоночек уловили застройщики-девелоперы. Они начали поднимать цены на свои востребованные объекты. И буквально ежеквартально цены на новостройки начали расти. Этот рост продолжается и сегодня. Как это происходит? Один дом построили по одной цене, а следующий такой же стартует уже дороже. И спрос на этот продукт по такой цене есть. За ними попробовали потянуться другие застройщики, но не у всех это получилось. И сегодня мы стоим, так скажем, на интересном перекрестке, когда дальше пойдут не все застройщики, а самые гибкие. То есть началось перекраивание рынка.

    Больше, да лучше

    Корр.: Вы сказали, что наиболее продвинутые компании ориентируются на рынок. И что же сегодня на рынке наиболее востребовано?

    ДД.: Сегодня востребованы крупногабаритные квартиры: трех- и четырехкомнатные. Причем не так называемые "евротрешки", когда две комнаты и кухня-студия, а полноценные квартиры.

    Корр.: А не так давно самыми популярными были небольшие квартиры — однокомнатные и студии...

  • Цены на вторичном рынке недвижимости неожиданно упали в Барнауле Снижение стоимости произошло впервые за пять месяцев 3568 5
  • ДД: И это объяснимо. В тот период подросшее поколение 80-х  (когда был пик рождаемости) создавало новые семьи и был бум на небольшие квартиры. Теперь эти семьи подросли, появилась некая стабильность, а еще есть семейный капитал, и встал вопрос о расширении жилья. И понятно, что для них предпочтительнее оказываются трех- и четырехкомнатные квартиры, чтобы у каждого члена семьи было по комнате, а еще оставалась общая гостиная и кухня. Этот тренд мы и наблюдаем сегодня на рынке. И, скажу вам, расходятся такие квартиры очень хорошо. Но это не значит, что застройщики не строят малогабаритное жилье. Строят, и на них тоже находится свой покупатель. Сейчас застройщики пытаются предложить разные варианты, чтобы удовлетворить все потребности рынка.

    Корр.: А еще несколько лет назад в новостройках горожане предпочитали приобретать квартиры "под отделку". Сегодня же застройщики говорят, что все чаще клиенты просят квартиры с уже готовым ремонтом?

    ДД.: Такой тренд, действительно, есть. Массово квартиры с ремонтом появились на рынке примерно в конце 2016-го года. Я не скажу, что это прям захватило рынок и все захотели брать квартиры с отделкой, но многие об этом задумываются. Ремонт, который предлагают застройщики, выходит дешевле, чем если где-то заказывать или делать самому. И сегодня порядка 20-30 % квартир продаются уже "под ключ". При этом есть застройщики, которые предлагают клиенту несколько вариантов ремонта — подешевле и подороже. А клиент выбирает то, что его устраивает.

    О тех, кто прислушивается

    Корр.: Многие жалуются на жилье в новостройках: и шумоизоляции никакой и качество низкое. Вы работаете и с застройщиками и с покупателями. С какими претензиями со стороны своих клиентов вам чаще всего приходится сталкиваться и как на них реагируют застройщики?

    ДД.: Я сам проживаю в новостройке. Очень нравится и район и место. Но, действительно, есть большой вопрос по звукоизоляции. В новостройках живет много молодежи, а значит, много детей. А дети всегда создают шум: они бегают, топают, что-то роняют, и в мяч играют. Это абсолютно нормально. Также нормально и желание соседей этот шум не слышать. Но наши застройщики, к сожалению, не прислушиваются к запросам рынка. В кризисное время в Барнаул зашли девелоперы из других регионов, и предложили своим клиентам такой инструмент, как "шумоизоляция-360". Они изолируют все: стены, пол и потолок. Конечно, это совсем иное качество жизни. И вот более гибкие и мобильные девелоперы, которые слышат клиента и решают его проблемы, в итоге этого клиента забирают к себе.

    Что касается других претензий, то в первую очередь возникают вопросы по благоустройству и дорогам – никому не хочется плавать в грязи в ожидании, когда район приведут в порядок. Но прошлый год в Барнауле был переломным. Сделаны Балтийская улица, Взлетная, Ускова и этим большинство вопросов сегодня сняты.

    Людей беспокоит также отсутствие в микрорайоне детских садов и школ. Но опять надо отдать должное нашему государству: они практически в ногу идут с застройщиками и развивают эту инфраструктуру. Да и в целом надо сказать, что Барнаул за последнюю пятилетку подтянулся и в плане дорог и инфраструктуры. Кстати, у нас есть застройщики, которые сами решают эти вопросы: заезжаешь, а у тебя дороги и площадки уже имеются.

    О риэлторах и ЧМАКах

    Корр.: Дмитрий Анатольевич, не понятно, зачем приобретая квартиру у застройщика покупателю нужен риэлтор. Это же не вторичный рынок, где много скрытых нюансов, здесь все прозрачно: один построил, второй отдал деньги...

  • Если завтра пожар: почему жилые "высотки" в Барнауле не защищены от огня Опасность подстерегает горожан в родных стенах 4647 17
  • ДД.: Когда человек собирается приобрести квартиру, ему нужно учесть множество факторов — возможности данного микрорайона, образ жизни соседей, качество жизни. Мы так устроены, что идем на красивую рекламу, и можем не обратить внимание на аналогичные предложения, которые будут для нас более выгодными. Например, в этом микрорайоне нет детских спортивных секций, или что-то еще. Риэлтор учитывает все нюансы и помогает подобрать наиболее подходящий вариант. Поможет собрать и подготовить необходимые документы.

    Многие сегодня приобретают квартиры при помощи ипотеки или материнского капитала, или сертификатов. А у кого-то квартира, в которой доли имеют несовершеннолетние. Возникают вопросы по одобрению кредита, обращениям в органы опеки, к нотариусу – застройщику это не интересно, а мы помогаем клиенту в решении этих вопросов, часто вместо клиента сами бегаем по инстанциям, сидим в очередях. Ну и важно отметить, что для клиента, который приобретает квартиру в новостройке риэлторская услуга будет бесплатной. И тогда у меня встречный вопрос — хотели бы вы иметь рядом квалифицированного специалиста, который будет на вас работать бесплатно?

    Корр.: А в чем же выгода для риэлтора?

    ДД.: С началом кризиса к нам пришли несколько компаний из других регионов, которые объяснили, что застройщику работать с партнерами намного более выгодно. Ранее в нашем городе было принято тратить огромные бюджеты на рекламу и ждать когда придут клиенты. Приходящие компании объяснили, что привести клиента может риэлтор. И он же поможет продать жилье. А застройщик платит за эту работу.

    Корр.: И тем не менее, у многих людей до сих пор предвзятое отношение к риэлторам. Пугает информация о "черных риэлторах" и т.д.

    ДД. Если посмотреть внимательно на этих "черных риэлторов", то как правило в эту группу входят регистратор, нотариус и еще какой-нибудь сотрудник из госучреждения. То есть риэлтеров там вообще нет, а на самом деле есть сговор должностных лиц.

  • Аренда лучше ипотеки: застройщики хотят заработать на непроданных квартирах Стоимость аренды жилья в Барнауле продолжит падать. Вместе с экспертами разбираемся в этой тенденции. 7440 13
  • Дальше. Давайте разграничим понятия: риэлтор и частный маклер. Во-первых, торговый знак риэлторов имеет только Российская гильдия риэлторов. И члены Союза риэлторов Барнаула и Алтая являются членами этой гильдии. Но если мы возьмем рынок Барнаула, то по данным 2ГИС в городе более 200 агентств недвижимости. А в Союзе риэлторов всего 32 агентства – они указаны на сайте Союза. Это значит, что те, кто не входят в состав Союза, риэлторами не являются. Они – частные маклеры. Сокращенно "Чмаки".

    Риэлторы – это саморегулируемая организация. Мы сертифицируем каждое агентство и оно дорожит своей репутацией. Если что-то пойдет не так, то наша ответственность застрахована на 32 млн рублей – мы несем финансовую ответственность перед клиентом. А, например, вы захотели помочь соседке продать квартиру – вы что, стали риэлтором? А если что-то пошло не так – кто будет виноват?

    Как потерять квартиру

    Корр.: И что может произойти, если покупатель обратится к таким частным маклерам?

    ДД.: Дело в том, что чмаки не обладают необходимым багажом знаний. Сегодня очень распространена ситуация, когда на погашение ипотеки направлялся материнский капитал. По закону семья предоставляла нотариальные обязательства в том, что детям будут выделены доли в этой квартире после снятия обременения. На этих условиях Пенсионный фонд выдавал материнский капитал. Но тут есть такой момент – выделить доли нужно в течение 6 месяцев с момента снятия обременения. Мы, риэлторы, требуем сначала выделить доли и все оформлять законно. И только после этого идем на сделку. Как действуют частные маклеры? "Да мы сейчас продадим квартиру, нас же никто не имеет права ограничивать – у нас 6 месяцев в запасе. А в новой квартире доли уже выделим. Зато нам не надо идти в опеку, не надо получать разрешения, оформлять кучу документов, сэкономите деньги на нотариусе и пр." К сожалению люди идут на этот шаг.

    Корр.: А разве это незаконно?

  • "Достигла дна": эксперты рассказали о цене на недвижимость в Барнауле Цены на квартиры в апреле вновь снизились, установив новый минимум 15980 60
  • ДД.: Да! Это федеральные деньги из бюджета РФ и за всем этим следит Прокуратура и СУСК. Проверки проходят выборочно. Могут быть через год, через два и пр. В любой момент запросят документы, и такую сделку могут признать недействительной и потребовать вернуть документы в первоначальное состояние. Владельцы материнского капитала в этом случае лишаются права на него и обязаны вернуть в бюджет ту сумму, которую получили.

    Корр.: Даже если выделили доли в новой квартире?

    ДД.: Даже если выделили доли в новой квартире. И такое происходит реально. Пока правоохранительные органы мягко подходят к решению этого вопроса. Но даже в нашем крае была ситуация, когда семья лишалась права на материнский капитал и вынуждена была возвращать деньги.Так что сегодняшняя экономия завтра может обернуться серьезными потерями.

     
    По теме
    Десятки тысяч попыток отправить сообщения с призывами к терактам пресечены, а пользователи навсегда заблокированы Telegram после теракта в "Крокус Сити Холле" c 22 марта заблокировал тысячи аккаунтов пользователей,
    11 апреля в центре «Мой бизнес» пройдет семинар для специалистов сферы общественного питания по теме: «Искусство создания привлекательного контента в маркетинге 2024».
    В Славгороде появился новый вид мошенничества. Предупредите о подобных мошеннических действиях своих родных и близких, особенно людей преклонного возраста!
    Дожди, ветер и тепло до +14: какая погода будет в Алтайском крае 29 марта - Сетевое издание Толк Фото: unsplash.com Дожди ожидаются в ближайшую неделю в регионе. При этом с 31 марта синоптики прогнозируют небольшое понижение температуры Днем 29 марта в Алтайском крае ожидается около +9...+14,
    Сетевое издание Толк
    СтопВИЧ_СПИД - Газета Заря ВИЧ-инфекция напоминает бомбу замедленного действия: человек может годами жить с этой болезнью и даже не подозревать об этом.
    Газета Заря
    В тесном сотрудничестве с наставником - Министерство здравоохранения Наставничество в медицине является очень важным моментом в адаптации молодых специалистов на своем профессиональном пути.
    Министерство здравоохранения
    Студенты АГМУ помогают проводить диспансеризацию населения - Министерство здравоохранения С 8 по 12 апреля бойцы студенческих медицинских отрядов АГМУ продолжат помогать муниципалитетам Алтайского края в профильной сфере здравоохранения, проводя диспансерное наблюдение.
    Министерство здравоохранения